警惕深圳高使用率的新房

时间： 2024-10-19 02:07     

自从深圳住宅新规后，新房套内使用率就越来越高，开发商做宣传的时候也在暗示不应该买使用率低的房子，未来使用率低的房子没人要。说的多了，越来越多的购房者也认为以后的新房使用率高，之前使用率偏低的房子就没人要了。我听着越来越生气，气开发商瞎忽悠，气购房者太单纯。

深圳住宅新规后对房子本身并没有多少改变，套内两个细微的改变不仔细研究都很难发现，全部赠送的凸窗由原来的60厘米增加到现在的80厘米，凸窗多了20厘米，半赠送的阳台也增加了20厘米，新规后房子的实际变化是凸窗和阳台宽了20厘米。

房子的套内面积确实大了一些，不过增加的面积不是在很实用的地方，加上现在的房子建的都特别密，做深凸窗和阳台后部分户型更影响采光，增加了更多不实用的面积，反而影响房间的空间感。

深圳住宅新规后对房子本身并没有根本性改变，被开发商说的好像是换代的产品，关键购房者还相信了。如果真是换代的产品，应该在产品上下功夫，比如房间能不能全部做落地窗，解决现在新房睡飘窗的问题，比如解决现在新房一层很多户拥挤的问题，比如现在新房大部分户型朝向差，采光差，隐私差，户型对视，高峰期电梯拥挤等等问题，这些但凡能完美解决一两个，再吹自己的房子我都无话可说。

还有最重要的一点是开发商吹的最多和购房者附和最多的套内使用率。难道开发商做大使用率后是送给购房者的吗？这显然是不可能的，购房者糊里糊涂的当真了。

深圳前几年的房子使用率约80%，新规后使用率约100%，甚至更高，做高的使用率开发商不会白白送给购房者，一定会综合体现在价格上。并且高使用率的溢价最终只有源头才能拿到，最明显的例子就是宝中阅臻府旁边最新出让的地块，保利以远远高于阅臻府当时的竞拍价拿地，市场原因起到了很大作用，更重要的是新规后可以做大套内使用率，开发商知道做大使用率可以多卖钱，就愿意更高溢价拿地。最终还是谁决定使用率的多少，谁才能拿走使用率的溢价，开发商没有这样的决定权，市场中开发商也拿不到这个钱，购房者想去占做大使用率的便宜，那是不可能的，被忽悠是可以确定的。

深圳住宅新规只是调整了使用率的计算方法和允许做宽飘窗和阳台，可以简单的理解为一斤苹果卖5块，一公斤苹果卖10块，产品没有本质改变，只是改变了计算方式，开发商一顿吹购房者就认为以前的房子没有市场了，应该买新规后的房子。

其实多去了解深圳楼市，多去看二手房的购房者就会发现，深圳过去十多年住宅设计和使用率发生过很大变化，比如十多年前深圳大部分住宅是没有凸窗的，设计的是落地窗，这样的房子住起来才更舒服。多年前监管没有现在严，开发商可以偷面积，可以做到夸张的120%-150%的使用率。

过去那些夸张使用率的房子二手房有人要，同期没有偷面积做大使用率的房子一样有人要，比如使用率约120%的恒裕滨城和使用率约80%的半岛城邦，流通性都不存在问题。

购房者在买房的时候应该看套内使用面积，忽略建筑面积和使用率，应该看花多少钱买到多少真正用到的面积，应该看房子设计的好不好，朝向好不好，住起来舒不舒服。购房者应该注意的是现在过度装修的售楼处和样板房，还有美颜后的小区看房路线，这些不真实的东西加上开发商洗脑，购房者就容易产生幻觉。扛不住的购房者建议不要踏入美颜后的小区和过度装修的样板房半步，不小心进入应该马上蒙住眼睛逃离现场。